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El
proceso de desarrollo inmobiliario
El
proceso de desarrollo inmobiliario en general requiere de los
siguientes elementos: 1) aparición de la idea o visión del
emprendimiento; 2) mejoramiento o afinación de la idea original; 3)
verificación de la factibilidad del emprendimiento; 4) negociación
de los contratos; 5) asumir compromisos formales para comenzar el
emprendimiento; 6) iniciación de la construcción del
emprendimiento; 7) terminación e inauguración del emprendimiento;
8) administración o venta del emprendimiento. Este no es un proceso
lineal que sigue los pasos previamente enumerados. Estos pasos muchas
veces se superponen o pueden repetirse al cambiar las variable que
afectan al emprendimiento. En los primeros seis etapas enumeradas
siempre existe la posibilidad de continuar con el proceso de
desarrollo del emprendimiento o abandonarlo por diversas razones.
1)
Aparición de la idea.
El
emprendedor inmobiliario con conocimiento de los antecedentes del
mercado busca necesidades que no han sido satisfechas, ve
posibilidades de nuevos emprendimientos, y realiza diversos estudios
de pre factibilidad tomando en cuenta factores legales, físicos,
financieros, etc.
2)
Mejoramiento de la idea original.
El
emprendedor inmobiliario encuentra un terreno especifico, mantiene
entrevistas con posibles clientes, dueños, prestadores de fondos,
posibles socios, profesionales, realiza diseños preliminares, y toma
opciones de compra sobre terrenos si la idea original tiene buenas
perspectivas.
3)
Factibilidad del emprendimiento.
El
emprendedor realiza estudios de mercado para estimar la tasa de
absorción del mercado, el potencial nicho de mercado, realiza
estudios de factibilidad comparando valores estimados del costo del
proyecto e inicia el proceso requerido por los organismos
gubernamentales.
4)
Negociación de los contratos.
El
emprendedor decide sobre el diseño final basado en el estudio de
mercado sobre las necesidades de los usuarios y sobre los posibles
precios del producto a comercializar. Se negocian los contratos. El
emprendedor recibe los compromisos formales de los prestamos para
financiar el emprendimiento, decide quienes serán los contratistas,
determina los precios de los alquileres o los precios de venta, y
obtiene los permisos municipales necesarios.
5)
Compromisos formales para llevar adelante el emprendimiento.
Se
firman los contratos que posibilitarán
iniciar el emprendimiento. El emprendedor puede firmar al mismo
tiempo los siguientes contratos: asociación con otros socios,
préstamo para la construcción y préstamo hipotecario, contrato
para la construcción, ejercicio de la opción de compra del terreno,
adquisición de seguros, y acuerdos preliminares de alquiler.
6)
Construcción
El
emprendedor inmobiliario implementa un sistema de contabilidad a los
efectos de controlar los costos de lo presupuestado. El emprendedor
aprueba cambios sugeridos por el equipo de marketing y por el equipo
de desarrollo del proyecto. Estos cambios pueden afectar la
estrategia de marketing, canales de comunicación, detalles de la
construcción, etc. En esta etapa también se resuelven las disputas
del proyecto de construcción, se incorpora personal de
administración de acuerdo a las necesidades del emprendimiento y se
asignan los recursos necesarios a los efectos de mantener el
cronograma de avance de la obra.
7)
Terminación e inauguración del emprendimiento.
En
este etapa generalmente es necesario incrementar el personal de
administración en proyectos de renta, y aumentar los recursos
ligados a la comercialización Se obtienen permisos finales para
ocupar el edificio, se conectan los servicios, y los primeros
inquilinos o compradores empiezan a ocupar la propiedad. Se cancela
el préstamo para construcción y se toma el préstamo hipotecario a
largo plazo en el caso de un emprendimiento de renta.
8)
Administración de la propiedad y del portafolio de inversión
En
los proyectos de renta los propietarios controlan la administración
de la propiedad, incluyendo alquileres a inquilinos de largo plazo.
En este caso también los propietarios pueden estar a cargo de la
remodelacion o adecuación de los espacios para alquilar a los
efectos de lanzar al mercado espacios para renta de acuerdo a nuevas
necesidades del mercado. Los propietarios también toman a cargo la
adecuación y remodelacion de la propiedad a los efectos de extender
la vida útil del proyecto y mejorar el rendimiento financiero de la
propiedad. Si es un proyecto de renta se considera el rendimiento
dentro de un portafolio de inversiones.
Herramientas
para analizar un emprendimiento inmobiliario
Una
de las mas importantes herramientas para analizar un proyecto de
inversión inmobiliaria es el análisis de flujos de descontados de
fondos. Esta herramienta permite combinar las variable mas
importantes de un proyecto en una planilla para estimar la valuación
y determinar si un proyecto inmobiliario tiene un valor superior al
costo de la tierra y al de la construcción El uso correcto del
análisis de flujos de descontado fondos depende de entender el
concepto del valor del dinero en el tiempo como así también de la
preparación de una planilla con los flujos de fondos en bajo
distintas alternativas que pueden afectar al emprendimiento. El flujo
descontado de fondos de un proyecto inmobiliario deber ser entendido
teniendo en cuenta los conceptos básicos relacionados con la
financiación de un proyecto mediante la inversión de riesgo o
mediante un préstamo o la emisión de obligaciones de deuda.
Cuando
se habla de financiación de un emprendimiento inmobiliario se
refiere a tomar un préstamo o a realizar una inversión de riesgo.
Cada una de las diferentes fuentes de financiamiento están
dispuestas a asumir ciertos riesgos y espera una tasa de retorno en
relación con el riesgo de la inversión. En un proyecto
inmobiliario, el Ingreso Operativo Neto debe pagar un retorno a los
inversores o al banco que ha realizado un préstamo para llevar a
cabo el proyecto. El Ingreso Operativo Neto disponible para pagar el
costo total del financiamiento del proyecto esta limitado por la
oferta y la demanda del mercado. Por ejemplo, los precios de venta de
los departamentos de un edificio no se pueden incrementar para
aumentar los ingresos del proyecto debido a que el mercado u otros
competidores con precios mas bajos no permitirán que estos
departamentos se vendan. O en el caso de un proyecto de oficinas para
alquilar, los alquileres no se podrán incrementar arbitrariamente ya
que existirá el riesgo de no encontrar inquilinos. Por lo tanto, en
cualquier proyecto las variables que se incluirán en una planilla de
flujos de fondos deben basarse en los precios y costos del mercado.
Cuando
el costo de financiamiento con deuda (la tasa de interés de un
préstamo) es menor que la tasa de retorno generada por el proyecto
el resultado el apalancamiento financiero del proyecto es positivo.
En esta situación, la tasa de retorno para el inversor es mayor que
si se financiara el proyecto sin tomar un préstamo. En algunos
países cuando un inversor toma un préstamo los intereses que se
pagan sobre el préstamo pueden ser deducidos del monto que se aplica
para calcular los impuestos a las ganancias. El uso de financiamiento
tomando un préstamo o con sistema mixto de deuda e inversión de
riesgo reduce el monto necesario para participar en un proyecto
inmobiliario. Debido a que los inversores tienen recursos limitados,
una inversión menor o mas reducida les permite repartir sus
inversiones en otros proyectos o actividades y de esta manera
diversificar el riesgo.
Cuando
existe el pago de un préstamo que tiene prioridad sobre la inversión
de riesgo, la variabilidad de los flujos de fondos se incrementa. Un
incremento de la variabilidad de los flujos de fondo incrementa el
riesgo del proyecto y esto reduce el valor del proyecto. Si el flujo
de fondos del proyecto llega a estar por debajo del monto para pagar
el préstamo que se ha tomado, el inversor esta ante la posibilidad
de quiebra.
El
concepto del tiempo en la valuación de un flujo de fondos
Entender
el concepto del tiempo en relación con un flujo de fondos es un pre
requisito fundamental para tomar decisiones de inversión
inmobiliaria. Este concepto es aplicado intuitivamente por cualquier
emprendedor inmobiliario. Los conceptos están basados en la
motivaciones de los inversores, la idea del costo de oportunidad, el
concepto de interés compuesto, y la necesidad de comparar
inversiones o proyectos alternativos. Podríamos enunciar simplemente
que un peso recibido hoy tiene mas valor que un peso recibido en el
futuro.
Cuando
los inversores comparan alternativas de inversión, podríamos decir
que están motivados por dos principios básicos:
-
un
monto mayor de ganancia es mejor que un monto menor de ganancia;
-
es
preferible recibir un pago en un mas corto plazo que un plazo mayor.
Estos
dos principios que parecen tan simples y evidentes, son los conceptos
fundamentales del concepto del valor tiempo del dinero y conducen a
complejos métodos de análisis producidos por inversores y
prestadores de dinero. Ambos conceptos se refieren al flujo de
fondos de un proyecto y sugieren que la magnitud y pago en cierto
tiempo de los flujos de fondos son muy importantes. Primero, cuando
se comparan inversiones alternativas que tienen el mismo riesgo y
requieren el mismo capital de inversión, los inversores prefieren la
alternativa que producirá el flujo de fondos de mayor magnitud ya
sea en operaciones de venta o de alquiler. Segundo, teniendo
distintas alternativas de inversión con el mismo riesgo y los mismos
montos totales de flujos de fondos, los inversores preferirían la
opción que produce los flujos de fondos mas rápidamente; por lo
tanto, antes es mejor que después o los inversores prefieren
recibir los flujos de fondos en el mas corto plazo posible.
Hay
tres cuestiones que influyen sobre la noción de que un peso recibido
en el futuro tiene menos valor que un peso recibido hoy: 1) el costo
de oportunidad; 2) inflación; y 3) riesgo.
1)
El costo de oportunidad: Quien posee un peso hoy puede invertirlo
inmediatamente y ganar un interés, produciendo un retorno real mas
alto que la tasa de inflación. Si este monto no es recibido en un
aňo, el interés real que se
podría haber ganado se pierde. Este interés perdido representa el
costo de oportunidad asociado con recibir un peso en el futuro en
lugar de recibirlo hoy. Por lo tanto, el valor de hoy o Valor Actual
de ese monto que va a ser recibido dentro de un aňo
tendría que ser reducido por el costo de oportunidad perdido por no
poder ser invertido ese monto hoy.
Para
una institución financiera, un préstamo es una inversión de sus
fondos. Periódicamente, la institución financiera o prestador de
fondos, espera recibir un interés sobre el monto prestado así
también como el retorno de cierta parte del capital, suponiendo que
el préstamo se va ir amortizando periódicamente. Si el préstamo
se realizara solamente devolviendo el interés sobre el capital, el
prestador pretenderá recibir interés periódicos, pero también el
retorno del capital al finalizar el periodo del préstamo. La tasa de
interés es el retorno del prestador que toma ventaja de la
oportunidad de invertir en un proyecto. Ademas, la tasa de interés
es el retorno del prestador por no haber decidido la inversión en
otros oportunidades de inversión que podrían aparecer durante el
periodo del préstamo. La tasa de interés es por lo tanto un
indicador sumamente importante para el prestamista.
2)
Inflación. La inflación reduce el valor del dinero. Cuando los
niveles de precios se elevan, se necesita mas dinero para comprar la
misma cantidad y calidad de mercaderías o servicios que
anteriormente. Cuando una cantidad de dinero se va a recibir en un
tiempo futuro, su valor actual sera reducido por la inflación que
ocurrirá en ese periodo antes que el inversor reciba su dinero. Por
lo contrario, si el dinero es tomado prestado hoy, el dinero usado
para pagar el préstamo tendrá menos valor que el dinero tomado
prestado si la inflación ocurre en el periodo del préstamo y si la
inflación es mayor que la tasa de interés del préstamo
3)
Riesgo. Si el dinero debe ser pagado en el futuro, la posibilidad de
que no se pague este dinero o que la estimación de la inflación
haya sido incorrecta es un riesgo que asume el prestador o inversor
en un proyecto. El riesgo de no cobrar un préstamo o de estimar
incorrectamente la inflación también disminuye el valor del dinero
que se cobrara en un futuro.
Las
perspectivas de riesgo de un tenedor de deuda o de un inversor
difieren. Hasta ahora, hemos asumido que quien presta dinero tiene
prioridad para cobrar la deuda que quien ha invertido esperando la
ganancia del proyecto. Por lo tanto, quien hace un préstamo tiene
una posición menos riesgosa que el inversor de riesgo.
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